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采编:【51芜湖家教网】   来源:芜湖家教网    点击:2005    发布日期:2010-7-17 12:45:30

【51芜湖家教网】物管发展遭遇三大难题

近日,位于佛山里水、大沥的两个楼盘的物管公司纷纷因亏损而撤离。物管公司主动撤出小区已经不是什么新闻,早在2008年在顺德就已经发生多起。新的物业管理办法也已于4月1日开始实施了,但物管与业主之间的摩擦仍是不断。在佛山,为何“管家”与业主之间不能和谐共处,最后搞到 “不欢而散”的局面屡屡发生?佛山物管行业的发展到底遭遇了哪些瓶颈?对此,信息时报记者采访了南海区房协、部分业主及物管公司。

  问题一

  成本增加,九成物管亏损

  据南海房协的摸底调查显示,南海90%左右的物管企业处于亏损经营状态,不亏损的物管企业大部分都是发展商在补贴。在物管经营成本加大的情况下,许多物管公司的发展举步维艰。

  据了解,目前佛山一些新楼盘的物业管理费为1.2~1.7元每平米左右,而一些旧小区的物管费则在4毛到8毛之间,由于这种被服务的观念还没形成,老小区常会出现一些居民不愿交物管费的情况。另外,新劳动法实施以及物价高涨后,也加大了物管公司的经营成本,对物业服务企业的经营影响较大,要招到员工就要提高工资标准和待遇,但是管理的社区要提高收费标准比较难,如果双方协商无果,物管公司只能是退出自保。这个问题主要存在于一些旧小区,新小区的物管一般收费较高,而且大部分有开发商做后盾,因此得以生存下去。

  问题二

  物管与业主沟通不到位

  经记者深入了解发现,现在很多小区都存在物管公司与业主缺乏沟通的现象。据南海区房地产业协会秘书长麦志光介绍,这种现象在全国各地都普遍存在。物管公司没有将自己的经营情况和业主进行一个有效的沟通,从而导致业主有一个错误的认识,认为物管公司的钱是很好赚的,对于近年物管因成本加大而提高物管费的做法根本无法理解,物管只能削减成本,却导致服务质量下降,业主更加不满意,陷入恶性循环,最终只能无奈撤场。如果物业公司能与业主进行及时沟通,说明提高物业费的具体原因,让业主花钱花的透明,就可避免这种误解。

  公用设施盈利的去向,也是业主与物管之间因沟通不够产生矛盾的主要原因。物业管理区域内的公共车位、共用部位广告、电梯广告以及经业主大会同意将利用共用部位、共用设施设备进行经营的收入归全体业主所有。业主委员会、物业服务企业应当配合相关行政管理部门的公益宣传工作,但公益宣传不能附带商业广告。

  此外,物业管理公司的开支部分也应该及时向业主公布,让每一笔钱都公开透明。

  问题三

  物管怕业主成立业委会

  据记者了解,小区业主委员会普遍面临难产,有些小区甚至组织了几年都成立不起来业主委员会。新的物业管理办法也已于4月1日开始实施了,政府赋予了业主委员会更充分的权利,如果没有业主委员会,业主的权益很难保障,小区的公用面积维修金无法调用等等,迫使小区必须成立业主委员会。

  为什么业主委员会成立那么难?据麦志光分析,业主委员会成立难是很多方面的原因,最主要的是小区人数较多,不好组织意见难集中,还有部分业主很不配合,不愿意参加业主委员会的选举。另外,还有部分人想借业主委员会捞取个人利益,想尽一切办法拉选票,甚至威胁业主,这部分人如果被选为业主委员成员,后果很严重。

  据业内人士分析,新的物业管理条例规定,业主委员会有权利炒掉物业公司,再招新的物管公司,因此大部分物业公司对业主委员会存在偏见,认为业主委员会的成立会限制物管的权利,从而百般阻挠小区成立业主委员会。

  解决之道

  业主“管家”应相互体谅

  拥有多年物管从业经验的佛山市人一经营管理有限公司总经理何筛红认为,物管与业主之间要做到和谐相处,首先两者要明确他们的服务与被服务的关系。做为物管公司要做好服务,而做为业主首先要接受这种服务,愿意为服务买单。

  其次,物管与业主之间应多相互体谅及时沟通,物管与业主之间的纠纷多数是因为管理费用的问题,如很多业主会对公共收益这一块的去向有所质疑,做为物管公司就应该按照物业管理办法按时详细的公布公共收益的具体数额和去向,遇到有疑问的业主应及时解释沟通;而做为业主来说,也应该站在物业公司的角度考虑一下,毕竟小区公共场所的收入也不会从天而降,也需要花费人力物力去经营的。

  物管信息公示要详细及时

  据了解,目前大部分小区的公共收入信息的公示都不及时也不够详细,这很容易激发业主与物管企业的矛盾。今年公布的《佛山市物业管理办法(试行)》通知中的第三十九条规定:物业管理区域内的公共车位、共用部分广告、电梯广告以及共用部位等的经营收入归全体业主所有。第四十一条规定:未成立业主委员会的,物业服务企业应当将物业管理区域内的共有收益单列账户管理,用于改善物业管理区域的共用设施设备和开展公益活动的不足部分。每季度的开支情况在物业管理区域的显著位置公示同时报建设单位。

  相关案例

  小区配套收费太高遭质疑

  自物管进入佛山后,就像被施了咒语似的,一直显得“水土不服”,长期以来物管与业主之间的矛盾不断,关于物业管理方面的纠纷也一度进入消委会投诉前十位。近期又有业主向本报反映其小区配套设施收费太贵的问题。

  业主:配套设施收费贵

  据了解,市民李先生家住禅城恒福新城,他介绍,近期该小区新开了泳池以及篮球场等公用配套设施,对业主来说这本来是件很开心的事情,闲暇之余在家门口就可以享受到运动的乐趣,但在看了收费价目表之后便有些泄气,游泳馆收费是15块钱每人,篮球场地打全场要120元,他认为,既然是为小区业主配套服务而建的这个收费标准显得有些贵,和外面以经营性为目的运动场所收费相差无几,甚至更贵。另外,李先生还介绍说,关于小区的公共收益部分,自己并没有看到在小区里有公示。

  物管:要维持正常运营

  根据李先生反映的情况本报也向恒福新城物管公司做了相应的了解,对于收费过贵这个问题,物业公司也是叫苦连天。其相关负责人刘先生表示,随着物价的不断上涨,物管公司的运营成本也跟着水涨船高,物管公司要维持正常运营保障给业主提供优质服务的话,这个价格是比较合理的。他介绍,目前小区泳池15块每人的定价是参考周边几个同等资质的小区的定价以及核算运营成本后而定的,相比一些老小区的价格,这个定价是高出了一些,但毕竟各方面的设施是有差别的。

  对于公共收益这部分,其负责人表示,目前小区的公共收益主要由电梯和公共场地两部分组成,09年都有公布张贴在小区的大堂里,去年电梯这块的收入是4万多块,都用在日常的维修和管理之中了。而今年的收益支出还在统计中。

  物价局:不在管辖范围

  记者在禅城区物价局了解到,小区配套设施收费定价并不在物价局管辖范围内,主要是由市场来指导,但一定要做到明码标价,消费者可以根据自己的需求有选择性的消费。


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